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南京重磅新規發佈！未來這種房子將成為樓市的主流
近日，南京市政府網站掛出《南京市關於進一步推進裝配式建築發展實施意見的通知》，通知根據《市政府關於加快推進建築產業現代化促進建築產業轉型升級的實施意見》確定的工作任務和南京實際，提出進一步推進裝配式建築發展的實施意見。
也就是說，未來裝配式住宅將成為主流，成品住房交付會越來越多。而據《意見》明確要求，今年的新建建築中裝配式建築要占到15%以上，30%交付住宅須是成品住房。
一
什麼是裝配式建築？
意見所稱裝配式建築，是指由預制部品部件在工地裝配而成的建築。裝配式建築包括裝配式混凝土建築、裝配式鋼結構建築、裝配式木結構建築及各類裝配式組合結構建築等。
裝配式建築特點
1、大量的建築部品由車間生產加工完成，構件種類主要有：外墻板，內墻板，疊合板，陽臺，空調板，樓梯，預制梁，預制柱等。
2、現場大量的裝配作業，比原始現澆作業大大減少。
3、采用建築、裝修一體化設計、施工，理想狀態是裝修可隨主體施工同步進行。
4、設計的標準化和管理的信息化，構件越標準，生產效率越高，相應的構件成本就會下降，配合工廠的數字化管理，整個裝配式建築的性價比會越來越高。
5、符合綠色建築的要求。
二
南京推進裝配式建築計劃
推進重點：南京市所有新建保障性住房、商品住房、公寓等住宅建築和學校、醫院、商業、辦公用房等公共建築。
推進目標：2017年新開工建設裝配式建築項目總面積達到300萬平方米以上、裝配式建築占新建建築的比例達到15%以上、住宅建築成品住房交付比例達到30%以上，後續逐年提高，到2020年全市裝配式建築占新建建築的比例達到30%以上、住宅建築成品住房交付比例達到50%以上。
成品住房釋義
成品住房是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住房的概念可以接近市民俗稱的精裝修房。
三
南京裝配式建築推進區域劃分
1、重點推進區域：總體規劃界定的中心城區，溧水區永陽新城和高淳區淳溪新城兩個規劃新城，中新南京生態科技島。其中，中心城區包括主城和東山、仙林、江北三個副城，總規劃范圍面積約846平方千米。
要求：重點推進區域內所有新建住宅建築項目和單體建築面積超過5000平方米的公共建築項目應采用裝配式建築。
2、積極推進區域：江寧區未列入重點推進的區域，板橋、龍潭、橋林和龍袍四個規劃新城。
要求：積極推進區域內新建總建築面積5萬平方米以上的住宅建築項目，總建築面積3萬平方米以上或單體建築面積2萬平方米以上的公共建築項目應采用裝配式建築。
3、鼓勵推進區域：全市除上述兩個區域以外的其它區域。
要求：鼓勵推進區域內新建項目可因地制宜采用裝配式建築，積極引導各類園區、特色小鎮、美麗鄉村示范區及農村住房連片改造建設項目采用裝配式建築。
四
南京推進裝配式建築將有哪些影響？
1、對建築商來說，運用裝配式建築需要掌握相關技術，同時建安成本也有所上升。這對傳統建築行業將有一定沖擊，建築商也需要與時俱進。
2、對開發商來說，裝配式建築生產效率高，符合綠建要求，將縮短開發周期，並且有利於環保。
3、對購房者來說，裝配式建築建造周期較短，購房者買房至交房的時間周期也將大大縮短。未來購房者將有更多選擇空間。
4、對房地產市場來說，未來南京裝配式住宅將成為主流，成品住房交付會越來越多，開發商以後將更多開發裝配式住宅。南京的房地產市場也許將邁入現房銷售時代。
5、對土地市場來說，未來在土地出讓中，也會對裝配式建築比例作出明確規定。以招拍掛方式出讓建設用地的，應當根據規劃建設要求，在土地出讓文件中明確項目的預制裝配率、成品住房比例，並作為土地出讓合同附件。
五
附：《南京市關於進一步推進裝配式建築發展的實施意見》
南京市人民政府辦公廳文件
寧政辦發〔2017〕143號
市政府辦公廳印發南京市關於進一步推進
裝配式建築發展實施意見的通知
各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
經市政府同意，現將《南京市關於進一步推進裝配式建築發展的實施意見》印發給你們，請認真遵照執行。
南京市人民政府辦公廳
2017年8月1日
（此件公開發佈）
南京市關於進一步推進裝配式建築
發展的實施意見
為認真貫徹落實《國務院辦公廳關於大力發展裝配式建築的指導意見》（國辦發〔2016〕71號）和《關於在新建建築工程中推廣預制內外墻板預制樓梯板預制樓板的通知》（蘇建科〔2017〕43號）精神，根據《市政府關於加快推進建築產業現代化促進建築產業轉型升級的實施意見》（寧政發〔2015〕246號）確定的工作任務和我市實際，提出進一步推進我市裝配式建築發展的實施意見。
一、本意見所稱裝配式建築是指由預制部品部件在工地裝配而成的建築。裝配式建築包括裝配式混凝土建築、裝配式鋼結構建築、裝配式木結構建築及各類裝配式組合結構建築等。
本意見推進重點為本市所有新建保障性住房、商品住房、公寓等住宅建築（以下簡稱“住宅建築”）和學校、醫院、商業、辦公用房等公共建築（以下簡稱“公共建築”）。
全市目標任務為：2017年新開工建設裝配式建築項目總面積達到300萬平方米以上、裝配式建築占新建建築的比例達到15%以上、住宅建築成品住房交付比例達到30%以上，後續逐年提高，到2020年全市裝配式建築占新建建築的比例達到30%以上、住宅建築成品住房交付比例達到50%以上。
二、依據經國務院批復的《南京市城市總體規劃（2011—2020年）》（國函〔2016〕119號），按照“突出重點、分類推進”的原則，全市裝配式建築發展劃定為重點推進區域、積極推進區域和鼓勵推進區域（詳見附件），各區域邊界范圍如下：
重點推進區域：總體規劃界定的中心城區，溧水區永陽新城和高淳區淳溪新城兩個規劃新城，中新南京生態科技島。其中，中心城區包括主城和東山、仙林、江北三個副城，總規劃范圍面積約846平方千米。
積極推進區域：江寧區未列入重點推進的區域，板橋、龍潭、橋林和龍袍四個規劃新城。
鼓勵推進區域：全市除上述兩個區域以外的其它區域。
三、重點推進區域內所有新建住宅建築項目和單體建築面積超過5000平方米的公共建築項目應采用裝配式建築。
積極推進區域內新建總建築面積5萬平方米以上的住宅建築項目，總建築面積3萬平方米以上或單體建築面積2萬平方米以上的公共建築項目應采用裝配式建築。
鼓勵推進區域內新建項目可因地制宜采用裝配式建築，積極引導各類園區、特色小鎮、美麗鄉村示范區及農村住房連片改造建設項目采用裝配式建築。
各區政府可根據本區裝配式建築發展實際適度擴大適用范圍，但不能降低標準。
四、重點推進區域和積極推進區域內所有新建項目在供地前，用地單位或土地儲備運作主體應按管理權限征詢市（區）同級建築產業現代化推進領導小組辦公室（以下簡稱“產業辦”）關於裝配式建築控制指標的意見，國土部門將反饋意見註明在土地劃撥批準文件或出讓合同中，用地單位應嚴格執行。
以劃撥或土地協議出讓方式供地的建設項目，市（區）發改部門在立項文件中明確要求用地單位“要按國傢、省、市對新建項目采用裝配式建築的有關規定執行”。用地單位根據立項文件在申請辦理用地手續前征詢市（區）同級產業辦對裝配式建築控制指標的意見。產業辦按有關規定反饋是否采用裝配式建築及具體控制指標要求的書面意見。用地單位在申請辦理用地手續時，市（區）國土部門根據發改部門的立項文件和市（區）產業辦的反饋意見，將裝配式建築相關指標要求在土地劃撥批準文件或協議出讓合同中予以明確。
以公開招拍掛出讓方式供地的建設項目，市級土地儲備運作主體向市產業辦征詢裝配式建築控制指標的意見，新五區土地儲備運作主體向區產業辦征詢相關意見。市（區）產業辦按有關規定反饋是否采用裝配式建築及具體控制指標要求的書面意見。市（區）國土部門根據反饋意見將裝配式建築相關指標要求在土地出讓合同中予以明確。
依第三條規定應當采用裝配式建築技術建設項目的具體控制指標包括：同一地塊內必須100%采用；住宅建築單體預制裝配率應不低於50%，公共建築單體預制裝配率應不低於40%；住宅建築（三層及以下的低層住宅除外）應100%實行成品住房交付。
對土地劃撥批準文件或出讓合同中明確應當采用裝配式建築的項目，確因技術條件特殊不適宜采用的，由市產業辦組織建築產業現代化專傢庫專傢評審確認後，方可調整或變更建設方式，同時不予享受相應的獎勵政策。
五、鼓勵裝配式建築使用預制內外墻板、預制樓梯、預制樓板等成熟技術。對采用裝配式建築達到第四條相關具體控制指標要求的項目或建築單體，給予不超過相對應地面以上規劃總建築面積2%的獎勵，獎勵面積部分免收土地出讓金。
對采用裝配式建築達到第四條相關具體控制指標要求且使用預制外墻的項目或建築單體，其使用預制外墻體的水平截面積可不計入容積率核算的建築面積，但其不計入容積率的建築面積應不超過相對應地面以上規劃總建築面積的2%。
以上兩條獎勵政策可同時享受，且計算基數均為規劃條件中明確的地面以上規劃總建築面積。在房產面積測繪、辦理銷售及不動產證時，按本市現行房屋測繪規定執行。
建設單位采用裝配式建築申請面積獎勵的，應在向規劃部門申報建設工程設計方案及建設工程規劃許可前，根據土地劃撥批準文件或出讓合同按我市有關采用裝配式建築規定向市（區）同級產業辦提出申請，申請核實建設項目實施裝配式建築的總面積、建築單體預制裝配率及成品住房等相關指標；同時出具承諾函，承諾嚴格按照申請中確定的相關指標要求實施。市（區）產業辦收到申請及承諾函後應及時予以核實並出具復函，復函中標明建設項目承諾達到的相關核心指標和可享受的建築面積獎勵政策。建設單位持復函至規劃部門辦理建設工程設計方案及建設工程規劃許可審批。規劃部門在審批建設工程設計方案、《建設工程規劃許可證》時，對復函中明確可給予獎勵的建築面積進行核算，使用預制外墻的按幢註明應扣除不計入容積率核算的建築面積。在項目完工後辦理《規劃核實合格證書》前，建設單位需向市（區）產業辦申請相關核心指標落實情況的論證，市（區）產業辦組織建築產業現代化專傢庫專傢進行論證並出具論證意見。規劃部門根據意透天電梯保養見，對符合相應規定要求且房產測繪面積未超約定面積的，核發《規劃核實合格證書》；對未達相關核心指標要求或房產測繪面積超出合理誤差的，根據《南京市建設項目建築面積管理辦法》進行處理。
六、建築單體預制裝配率不低於50%且成品住房交付的采用裝配式建築的商品房項目，可在其基礎施工完成、裝配預制部品部件進場並開始安裝時提前辦理《商品房預售許可證》，預制部品部件投資計入工程建設總投資額，納入進度衡量。土地出讓合同另有約定的除外。
申請提前辦理《商品房預售許可證》的項目，建設單位應根據房產部門預售許可審批權限向對應的市（區）產業辦提出申請，申請對該項目預制裝配率、成品住房等核心指標界定論證。市（區）產業辦組織建築產業現代化專傢庫專傢論證後出具評審意見。對核心指標符合要求的，房產部門根據評審意見、建設單位提交的“由監理單位確認蓋章的資金投入證明、預制部品部件訂購合同及發票、申報材料真實性的書面承諾書”，按有關規定辦理《商品房預售許可證》。
七、裝配式建築項目應積極采用設計、生產、施工一體化的工程總承包（EPC）模式。全部使用國有資金投資、國有資金投資占控股或者主導地位的建築項目，在設計圖紙或招標文件中明確采用裝配式建築且預制裝配率滿足相關文件規定時，可以采用邀請招標、資格預審或設計施工總承包等多種招標模式進行招標。
八、完善裝配式建築工程質量安全管理制度，健全質量安全責任體系，落實裝配式建築設計、施工、建設和監理等各方質量安全主體責任。
建設單位應當加強裝配式建築全過程管理，督促各相關方嚴格按承諾的裝配式建築核心指標要求實施，並按照有關規定將施工圖送審查機構審查。施工圖設計文件變更涉及核心指標變化的，需送原審查機構重新審圖。在組織竣工驗收時應對裝配式建築核心指標核驗，在竣工驗收報告中增加相關內容，工程建設各方責任主體簽字確認。
設計單位應當按照政府有關批文和現行相關法規、工程建設標準進行設計。相關專業在設計文件中應有裝配式建築的專項設計說明，明確裝配式建築的結構體系、預制裝配率、預制部品部件品種和規格、主要結構部品部件的連接方式、質量和安全保障措施等。裝配式建築設計文件的編制深度應符合《建築工程設計文件編制深度規定（2016版）》及省市有關規定的要求。建築、裝飾裝修應進行一體化設計。
施工單位應當根據裝配式建築的特點，制定專項施工方案，按照經審查通過的施工圖設計文件和經批準的施工方案進行施工，並做好有關質量安全培訓工作。施工單位結合施工工藝和施工組織設計進行的深化設計，需經主體結構設計單位確認後方可用於施工。
監理單位應當結合裝配式建築的特點，編制有針對性的監理規劃、專項監理細則和旁站方案，加強對預制部品部件的檢查，按照合同約定和相關質量標準進行驗收，對連接節點施工過程進行旁站，並按照規定做好裝配式建築工程施工質量驗收工作。
九、裝配式建築預制部品部件生產單位應根據國傢和省市相關技術標準、圖集和施工圖設計文件進行生產，並提供部品部件質量證明文件。預制部品部件應具有註明生產企業名稱、制作日期、品種、規格、編號等信息的出廠標識。對安全質量影響較大的部品部件的生產和使用實行信息化管理。
十、建設行政主管部門應加強對裝配式建築項目質量安全監督、施工圖審查、招投標、工程監理、造價咨詢、竣工驗收備案等全過程監管，制定針對裝配式建築的分段驗收方案，對成品交房項目實施主體與裝修分段驗收，確保裝配式建築項目相關核心指標要求在各階段得到有效落實和監管。
施工圖審查機構在審查裝配式建築項目時，對未明確結構體系、預制裝配率、預制部品部件品種和規格等專項設計說明及未實現建築、結構、設備管線、裝飾裝修一體化設計的，不予發放《施工圖設計文件審查合格書》。
裝配式建築設計文件中采用超規范的結構體系，可能影響建設工程質量和安全且沒有國傢和省市技術標準的，應當依據相關規定由省建設行政主管部門組織專傢評審出具評審意見，審查機構依據評審意見和有關規定進行審查。
十一、市發改委、經信委、建委、國土局、規劃局、房產局、環保局和質量監督局等市建築產業現代化推進工作領導小組各成員單位應實現裝配式建築項目信息互通與共享，按相關文件要求貫徹落實推進裝配式建築發展的各項鼓勵政策，制定實施細則，固化工作流程，並按照職責分工進行日常監督管理。對未按照要求采用裝配式建築的責任單位和責任人，相關部門應根據國傢和省市有關法律、法規的規定進行處罰，並記入企業和個人誠信檔案。
十二、各區政府應落實推進所轄區域裝配式建築發展的主體責任。各區產業辦要結合本區的裝配式建築發展情況編制年度實施計劃，加強部門協調，推進各項政策的落實。各區相關部門應按照職責分工，對區域內裝配式建築推進情況進行監督管理。
江寧、浦口、六合等具有建築產業基礎和優勢的區域，應綜合運用用地、稅費、金融和推廣應用政策，引導傳統建築行業及部品部件生產企業合理佈局，提高產業聚集度，培育一批技術先進、專業配套、管理規范的骨幹企業和生產基地，促進建築產業轉型升級。
十三、本意見自發佈之日起實施，有效期至2020年12月31日。
本文部分綜合自南京市政府網站
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