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2016年年度報告摘要
一 重要提示
1 本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到上海證券交易所網站等中國證監會指定媒體上仔細閱讀年度報告全文。
2 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並承擔個別和連帶的法律責任。
3 公司全體董事出席董事會會議。
4 上會會計師事務所（特殊普通合夥）為本公司出具瞭標準無保留意見的審計報告。
5 經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案
2017年3月27日，公司第七屆董事會第八次會議通過2016年度利潤分配預案，擬以截至2016年12月31日的總股本1，844，562，892股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利0.38元（含稅），現金紅利合計70，093，389.90元。剩餘未分配利潤1，707，648，672.89元結轉下一年度。
二 公司基本情況
1 公司簡介
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2 報告期公司主要業務簡介
公司主營業務為房地產開發與經營。經營模式以中高端住宅開發為主，兼顧商業地產的開發及運營，適時、適度增加不動產物業持有量，在創新物業管理模式、提升物業管理水平的基礎上適度擴展物業管理規模。同時，依托優勢資源，推動房地產主業在金融地產、文化地產、養老產業、眾創空間等領域實現主業升級，並加大推進公司多元發展。
房地產行業在2016年呈現前熱後冷的分化趨勢。上半年在中央強調去庫存的基礎上，配合相關政策紅利，推動全國一線、重點二線城市房地產交易量價齊升，到第三季度末，受制於中央及地方一系列加碼限購限貸政策的推出，房地產市場增速有所放緩，到第四季度，政策效應開始釋放，多地成交量出現下滑趨勢，整體行情回歸理性。一線房企受益於前三季度持續向好的市場行情，利用其資源佈局優勢和品牌號召力刺激推盤銷售，助推業績屢創新高；中小型房企資源分佈相對較弱，庫存去化速度較緩，儲備增量空間受限較大，通過探索模式創新、跨界發展等方式開拓可持續發展的空間，應對房地產市場格局的新變革。
3 公司主要會計數據和財務指標
3.1 近3年的主要會計數據和油煙異味處理財務指標
單位：元 幣種：人民幣
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3.2 報告期分季度的主要會計數據
單位油煙處理DIY：元 幣種：人民幣
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季度數據與已披露定期報告數據差異說明
√適用 □不適用
由於對非同一控制下企業合並上海上實龍創智慧能源科技股份有限公司收購日的公允價值進行重述認定，故對2016年分季度的相關會計科目進行調整，導致2016年分季度主要財務數據與已披露定期報告數據存在差異。
4 股本及股東情況
4.1 普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前10 名股東持股情況表
單位: 股
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4.2 公司與控股股東之間的產權及控制關系的方框圖
√適用 □不適用
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4.3 公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖
√適用 □不適用
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5 公司債券情況
5.1 公司債券基本情況
單位:億元 幣種:人民幣
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5.2 公司債券付息兌付情況
√適用 □不適用
2016年3月23日，公司已按時兌付上海實業發展股份有限公司2014年公司債券（第一期）（14上實01）利息。
5.3 公司債券評級情況
√適用 □不適油煙處理規劃用
2016年5月26日中誠信證券評估有限公司（以下簡稱“中誠信證評”）根據公司2015年年報出具“14上實01”、“14上實02”公司債券跟蹤評級報告，維持公司主體信用等級AA、債券信用等級AA，評級展望穩定。
根據中國證監會相關規定、評級行業慣例以及中誠信證評對跟蹤評級的有關要求，在跟蹤評級期限內，中誠信證評將於公餐廳排油煙司年度報告公佈後兩個月內完成該年度的定期跟蹤評級。中誠信證評將密切關註與公司以及債券有關的信息，如發生可能影響債券信用級別的重大事件，中誠信證評將在認為必要時及時啟動不定期跟蹤評級，就該事項進行調研、分析並發佈不定期跟蹤評級結果。
5.4 公司近2年的主要會計數據和財務指標
√適用 □不適用
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三 經營情況討論與分析
1 報告期內主要經營情況
資本運作助力發展，股債並舉圓滿收官
為確保公司在房地產新常態下保持充裕的現金流，為公司主業升級及新產業拓展提供優質的金融支持，2016年，公司繼續抓住市場融資窗口寬松契機，股債並舉推動融資工作。報告期內，公司克服年初資本市場非理性波動等不利因素，在相關各方的協同推動下，完成瞭去年底獲批的非公開發行的股票發行工作，共募集資金39.02億元，超過預計募資規模的80%，並在第一季度完成新增股份登記辦理、募集資金置換、資產過戶登記等後續工作，公司總股本從10.83億增加至14.19億股，實現瞭資本市場股權融資的首次突破。3月，公司抓住債券市場稍縱即逝的時間窗口，發行規模10億元的2014年公司債（第二期），以票面利率3.23%的發行結果再次創下同期同類型公司債券最低利率的發行佳績。股權、債券融資的雙線並進，不僅為公司進一步拓寬市場融資渠道、構建多元融資體系奠定堅實基礎，也有助於公司借助資本市場融資平臺進行資本運作、持續優化債務結構，有效降低融資成本。2016年末有息負債綜合成本為4.72%，同比下降0.91個百分點。
抓機遇銷售創新高，重研發項目精管理
報告期內，公司對市場景氣周期及調控政策導向預判精準，抓住房地產市場前三季度寬松政策帶動的一波去化潮，堅持貫徹“搶開盤、搶銷售、搶回款”的銷售宗旨，搶工程進度保障銷售、搶預售時間加推房源，以靈活的營銷策略盤活項目庫存、加速去化。青浦朱傢角項目、杭州“海上海”、金山“海上納緹”、蘇州“現代園墅”等項目精準把握本輪市場成交節奏，主動出擊、乘勢而上，銷售業績捷報頻傳；泉州“海上海”、成都“海上海”、 湖州“海上灣”、紹興“國際華城”等項目搶抓熱點城市房價溢出先機，高效蓄客、精準落位，助推銷售業績再上臺階。公司房地產銷售全年簽約金額109.9億元，同比增長170%；簽約面積75萬平方米，同比增長184%，實現公司認購、銷售金額雙創百億的歷史性突破。公司通過非公開發行募集資金所收購的上投控股的房地產項目，對公司年度銷售業績增速貢獻顯著，簽約銷售額占公司總簽約銷售額的20%。
公司在加快銷售節奏的同時，以項目工程質量為抓手，著力產品技術研發，深入推進項目精細化管理。一方面，公司契合市場供需節奏，主動調控工程進度，著力加大適銷產品供應力度，保障竣工交付進度。截止報告期末，公司全年在建項目15個，在建工程面積213萬平方米，其中新開工面積29萬平方米，竣工面積62萬平方米。另一方面，公司實施品質提升和技術創新並重策略，著力提高產品的市場競爭力和吸引力。報告期內，公司啟動綠色建築“全星計劃”，通過在實踐中不斷沉淀積累綠色技術，逐步向實用型綠色技術傾斜，並取得顯著成果。青島“國際啤酒城”獲國傢綠色建築“二星”設計認證， T3樓獲LEED金級認證、泉州“海上海”C-6-2公建獲LEED金級預認證、C-8-2公建獲得綠色建築設計“二星”認證。截止報告期末，公司已有122萬平方米建築獲綠色設計認證，44.7萬平方米建築獲LEED認證，23.5萬平方米建築獲得住宅性能認證。同時，通過BIM技術應用的推廣，加強施工管理精度，並在嘉定項目全生命周期的應用中積累技術和經驗，為公司後續在大型綜合項目更高效應用BIM技術奠定堅實基礎。
產業地產持續深耕，多元佈局不斷優化
隨著房地產市場持續深度調整，區域分化、結構分化格局延續依舊。公司結合區域聚焦戰略，以產業為依托，地產為載體，持續推動公司“產業X+地產”的開發運營模式。青島“國際啤酒城”項目，經過多年精心打造，其“地產+金融+文化”生態價值體系已日臻完善。報告期內，以T7樓集中交付、T3樓啟用為契機，通過利用南廣場空地引進全天候體育運動場地、舉辦文化演出等，鞏固其作為城市客廳的優質形象。金獅百盛廣場購物中心開業，浦發銀行、民生銀行區域性總部和青島基金中心整體進駐，全面奠定其作為青島核心金融城的戰略地位。產業培育與地產運營互為循環增值，為項目銷售及運營提供有力支撐。虹口北外灘項目以文化產業培育為導向，報告期內，公司與倪德倫環球文化娛樂公司成立合資文化公司，正式與該具有百年歷史的百老匯劇院運營商開展戰略合作，借助其豐富的院線運營和劇目運作經驗起步文化地產，為該項目後續開發及運營贏得良好開局。
經過兩年多的探索和開拓，公司多元產業業務穩步擴張、結構持續優化。報告期內，上實龍創作為多元佈局的領頭企業，一方面，加強整合與管理對接，通過U8/NC平臺的搭建實現內控系統的全面升級，推動內部管理向精細化深入；另一方面，明晰中長期發展規劃，通過對能源管理技術的深入研究將業務版圖擴展延伸至大型工業、船舶、核電及基建領域，培育新的盈利增長點；通過設立 “院士專傢工作站”推進企業技術創新、帶動企業科技創新人才成長。帷迦科技（WE+）作為多元佈局的創新企業，借助共享經濟浪潮，以靈活便捷的租賃方式、細致周到的服務體驗為基礎迅速實現規模擴張。一方面，快速覆蓋全國13個重點城市，簽約空間26個，其中21個已投入運營，面積約為4.97萬平方米，並將空間佈局延伸至赫爾辛基、舊金山等海外市場，整體發展規模較2015年實現10倍增長；另一方面，積極探索聯合辦公垂直領域的新產品、新模式，搭建並上線“WE+企業服務商場”，進一步優化商業模式、開拓新的盈利增長點。
主營業務分行業、分產品、分地區情況
單位:元幣種:人民幣
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2 導致暫停上市的原因
□適用 √不適用
3 面臨終止上市的情況和原因
□適用 √不適用
4 公司對會計政策、會計估計變更原因及影響的分析說明
□適用 √不適用
5 公司對重大會計差錯更正原因及影響的分析說明
□適用 √不適用
6 與上年度財務報告相比，對財務報表合並范圍發生變化的，公司應當作出具體說明。
√適用 □不適用
本年度納入合並范圍的主要子公司詳見“附註九、在其他主體中的權益”，本年度新納入合並范圍的子公司主要有上海上實龍創智慧能源科技股份有限公司、湖州湖屹房地產開發有限公司、湖州湖嶸房地產開發有限公司、上海瑞陟投資管理有限公司、杭州上實房地產開發有限公司、上海嘉薈房地產有限公司、上海實倫實業有限公司等，詳見“附註八、合並范圍的變動”。本年度不再納入合並范圍的子公司主要有上海長海房地產發展有限公司、湖州湖峰置業有限公司等，詳見“附註八、合並范圍的變動”。THE_END
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